Le crédit in fine

Le crédit in fine est un crédit immobilier où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts d'emprunt pendant toute la durée du prêt.

Le principe du crédit in fine

Le capital emprunté n'est remboursé qu'à l'échéance du crédit, en une seule fois. Chaque mois, l'emprunteur ne paie que les intérêts. Ces derniers sont plus importants qu'avec un crédit amortissable (avec remboursement progressif du capital emprunté). En revanche, la mensualité est moins élevée, dans la mesure où elle n'inclut pas de remboursement du capital.

Le remboursement du capital peut être réalisé grâce à la vente du bien financé par le prêt, ou en accumulant de l'épargne sur un placement financier (grâce au fait que les mensualités du prêt in fine sont inférieures à celles du prêt classique). En effet, dans la mesure où le capital n'est absolument pas remboursé avant la fin du crédit, les banques demandent souvent des garanties particulières, c'est à dire un adossement. Il peut s'agir d'un contrat d'assurance vie ou d'un portefeuille de SICAV sur lequel vous effectuez des versements réguliers pour constituer le capital à rembourser au terme de l'emprunt.

Les avantages fiscaux du crédit in fine

Le prêt in fine vous permet de déduire la totalité des intérêts de vos revenus imposables et de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance du contrat. Les intérêts étant plus importants qu'avec un crédit amortissable, ils réduisent davantage vos revenus fonciers nets et peuvent même créer un déficit foncier déductible de votre revenu global. Ce mécanisme est donc d'autant plus intéressant pour les personnes ayant un taux marginale d'imposition élevé.

Exemple de crédit in fine

Vous achetez un appartement d'une valeur d'un million d'euros que vous louez 6 000 euros par mois (soit 72 000 euros par an).

Pour financer cet investissement locatif, vous empruntez 1 000 000 euros à 6 % sur dix ans.

Soit avec un crédit in fine. Vous payerez alors 6% d'intérêts par an (soit 60 000 euros par an, ou 5 000 euros par mois) et vous rembourserez 1 000 000 euros d'un seul coup au bout de dix ans. Soit avec un crédit amortissable à mensualités constantes. Vous rembourserez alors 11 102.05 euros par mois (soit 133 224 euros par an) pendant dix ans et vous ne devrez plus rien à la fin.

• Dans le cas d'un financement avec un prêt in fine, vos revenus fonciers nets sont de 12 000 euros (72 000 euros de loyer moins 60 000 euros d'intérêts). Et votre investissement locatif génère une trésorerie nette de 12 000 euros par an que vous pouvez investir sur un placement financier.
  
  
• Dans le cas d'un financement avec un crédit amortissable, vous ne pouvez pas déduire la totalité de vos mensualités de remboursement mais seulement la partie correspondant aux intérêts. Dans cet exemple, vous aurez remboursé 133 224 euros la première année, dont 75 272 euros de capital et 57 952 euros d'intérêts. Vos revenus fonciers nets sont de 14 048 euros (72 000 euros de loyer moins 57 952 euros d'intérêts). En outre, votre investissement génère un déficit de trésorerie. Vous remboursez 133 224 euros de crédit par an alors que vos loyers ne vous rapportent que 72 000 euros. Vous déboursez donc 61 224 euros de votre poche.

Le crédit in fine vous permet donc de payer moins d'impôts (vos revenus fonciers sont de 12 000 euros au lieu de 14 048 euros) et de mettre d'avantage d'argent de côté.

L'avantage fiscal du crédit in fine par rapport au crédit amortissable devient de plus en plus intéressant au fur et à mesure que les années passent.

Par exemple, la cinquième année, votre crédit in fine vous coûtera toujours 60 000 euros d'intérêts déductibles de vos revenus fonciers. En revanche, avec le crédit amortissable, la partie de vos mensualités de remboursement correspondant aux intérêts aura diminué. En effet, comme vous aurez déjà remboursé une partie du capital, vous payerez moins d'intérêts sur la partie restante.

Dans notre exemple, vous aurez remboursé 330 108 euros de capital au bout de quatre ans et 425 740 euros au bout de cinq ans. Au cours de la cinquième année, vos 133 224 euros de remboursement de crédit se décomposeront donc en 95 632 euros de capital et 37 592 euros d'intérêts. Votre revenu foncier imposable sera donc de 34 408 euros (72 000 euros de loyers moins 37 592 euros d'intérêts). Les impôts générés par vos revenus fonciers seront alors presque trois fois plus élevés que si vous aviez financé votre investissement à l'aide d'un crédit in fine. Et votre investissement locatif générera toujours un déficit de trésorerie.